Le cautionnement est une protection essentielle pour les propriétaires. Ce contrat engage une caution à payer si le locataire ne respecte pas ses obligations, comme le paiement du loyer. À ne pas confondre avec le dépôt de garantie, qui sert à couvrir les éventuelles dégradations du logement.
đź“‘Les types de cautionnement
Il existe deux formes de cautionnement :
- Caution apportée par une entité morale : Ce type inclut des garanties comme Visale ou le FSL (Fonds de solidarité logement). Certains locataires choisissent aussi des assurances « loyers impayés ».
- Caution apportée par une personne physique : Par exemple, les parents qui garantissent le loyer de leur enfant.
Se porter caution est un engagement sĂ©rieux. Si le locataire ne paie pas, la caution devra s’acquitter de ses dettes. Cela peut aller jusqu’Ă la saisie de biens personnels. La prĂ©caution est donc de mise pour la personne se portant garante.
Conditions pour exiger une caution en tant que propriétaire
Un propriĂ©taire peut demander une caution s’il n’a pas souscrit d’assurance loyers impayĂ©s. Les locataires Ă©tudiants ou apprentis peuvent ĂŞtre soumis Ă un cumul de garanties. Par contre, les bailleurs moraux (entreprises, associations) doivent suivre des règles plus strictes. La loi prĂ©cise quelles personnes peuvent se porter caution, mais vous ne pouvez pas refuser une caution sur des critères de nationalitĂ© ou de rĂ©sidence.
đź“ťLes documents Ă fournir pour la caution
Avant de signer le bail, le propriĂ©taire peut demander certains documents au locataire et Ă sa caution. Ces pièces permettent de vĂ©rifier l’identitĂ© et la solvabilitĂ© de la caution. La liste des documents autorisĂ©s est dĂ©finie par un dĂ©cret du 5 novembre 2015.
✍️Formalités du cautionnement
L’acte de cautionnement doit ĂŞtre Ă©crit et signĂ© par la caution. Ce document peut ĂŞtre inclus dans le bail ou rĂ©digĂ© sĂ©parĂ©ment, voire devant un notaire. Il doit contenir des informations comme le montant du loyer, ses conditions de rĂ©vision et une mention indiquant que la caution comprend bien l’Ă©tendue de son engagement.
💡 Astuce : En cas de colocation, l’acte doit préciser quel colocataire bénéficie de la garantie.
⚖️Différence entre caution solidaire et caution simple
- Caution solidaire : Le propriétaire peut demander à la caution de payer à la place du locataire dès le premier impayé. Si plusieurs personnes se portent caution, le bailleur peut choisir la caution la plus solvable.
- Caution simple : Le propriĂ©taire doit d’abord rĂ©clamer le paiement au locataire. Ce n’est qu’en cas d’insolvabilitĂ© du locataire que la caution sera sollicitĂ©e. Si plusieurs cautions sont impliquĂ©es, la dette est rĂ©partie entre elles.
⏳Durée de l’engagement de la caution
La caution peut s’engager pour une durĂ©e dĂ©terminĂ©e (par exemple, la durĂ©e du bail). Si le bail se renouvelle sans nouvelle caution, l’engagement cesse Ă la fin de la pĂ©riode initiale. La caution peut aussi rĂ©silier un engagement indĂ©terminĂ© Ă tout moment, mais cette rĂ©siliation ne prendra effet qu’à la fin du bail en cours.
👉 Exemple : Si une caution résilie après 6 mois d’un bail de 3 ans, elle reste engagée jusqu’à la fin des 3 ans.
🚨Que faire en cas d’impayé ?
En cas de premier impayé, le propriétaire doit avertir la caution dans un délai de 15 jours. Si cette étape n’est pas respectée, la caution ne sera pas obligée de payer des pénalités ou intérêts de retard.
Si la caution rencontre des difficultés financières, elle peut saisir un juge pour obtenir des délais de paiement ou déposer un dossier de surendettement.
🔚Quand prend fin l’engagement de la caution ?
L’engagement de la caution s’arrête dans les cas suivants :
- À la fin de la période déterminée par l’acte de cautionnement.
- À la fin du bail en cas d’engagement indéterminé.
- Après le remboursement total de la dette par le locataire.
- En cas de dĂ©cès de la caution ou du locataire (selon les termes de l’acte).
En cas de colocation, la caution prend fin Ă l’expiration du prĂ©avis du colocataire garanti, Ă condition qu’un nouveau colocataire prenne sa place dans le bail.
Pour plus de détails sur les formalités liées au bail, consultez nos autres articles sur la gestion locative.
ACTE DE CAUTIONNEMENT đź“„
Voici un modèle simple et efficace Ă utiliser pour se porter caution solidaire (ou simple) d’un locataire
Je soussignĂ©(e) [PrĂ©nom et nom de la caution], nĂ©(e) le [Date de naissance] Ă [Commune], rĂ©sidant Ă l’adresse suivante : [Adresse de la caution], dĂ©clare me porter caution [Simple/Solidaire] de [PrĂ©nom et nom du locataire] pour les obligations rĂ©sultant du bail qui lui a Ă©tĂ© consenti par le bailleur [Nom du bailleur], demeurant [Adresse du bailleur] pour la location du logement situĂ© [Adresse du logement louĂ©].
J’ai pris connaissance du montant du loyer de [Montant du loyer en toutes lettres], soit [Montant du loyer en chiffres] par [Mois/Trimestre/An]. Il sera rĂ©visĂ© annuellement tous les [Date de rĂ©vision] selon la variation de l’indice de rĂ©fĂ©rence des loyers publiĂ© par l’INSEE au [Trimestre de rĂ©fĂ©rence de l’IRL indiquĂ©e sur le bail].
Cet engagement vaut pour le paiement, en cas de dĂ©faillance du locataire, des loyers, des indemnitĂ©s d’occupation, des charges, des rĂ©parations et des dĂ©gradations locatives, des impĂ´ts et taxes, des frais et dĂ©pens de procĂ©dure, des coĂ»ts des actes dus, dans la limite de [Montant de l’engagement en toutes lettres], soit [Montant de l’engagement en chiffres], en principal et accessoires.
Cet engagement est valable pour une durée [Indeterminée/Déterminée] (précisez si la durée est déterminée).
Je reconnais avoir pris connaissance de l’avant-dernier alinĂ©a de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, selon lequel : « Lorsque le cautionnement d’obligations rĂ©sultant d’un contrat de location conclu en application du prĂ©sent titre ne comporte aucune indication de durĂ©e ou lorsque la durĂ©e du cautionnement est stipulĂ©e indĂ©terminĂ©e, la caution peut le rĂ©silier unilatĂ©ralement. La rĂ©siliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelĂ© au cours duquel le bailleur reçoit notification de la rĂ©siliation. »
Je reconnais Ă©galement avoir pris connaissance de l’article 2297 du code civil, selon lequel : « Si la caution est privĂ©e des bĂ©nĂ©fices de discussion ou de division, elle reconnaĂ®t ne pouvoir exiger du crĂ©ancier qu’il poursuive d’abord le dĂ©biteur ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. Ă€ dĂ©faut, elle conserve le droit de se prĂ©valoir de ces bĂ©nĂ©fices. »
[Commune], le [Date]
[ Signature ]
[Prénom et nom de la caution]